Quando si commissionano lavori edili di portata contenuta, per esempio la ristrutturazione di un bagno, la realizzazione di un soppalco o il rifacimento di una facciata, non sempre si fa ricorso a un contratto d’appalto notarile o a un capitolato formalizzato davanti a un professionista. La forma più semplice e al tempo stesso giuridicamente efficace è la scrittura privata, un documento che le parti redigono, datano e sottoscrivono in autonomia. Se correttamente impostata, la scrittura privata vale come prova dell’accordo e vincola le parti con la stessa forza di un atto pubblico, salvo la differenza che non viene raccolta da un notaio. Nella prassi italiana la scrittura privata per lavori edili serve a fissare tre aspetti fondamentali: l’oggetto dei lavori, il corrispettivo dovuto e le tempistiche di consegna. Stabilisce inoltre chi sopporta i costi di eventuali varianti, quali materiali saranno impiegati, quali garanzie di buona esecuzione vengono rilasciate e come verranno gestiti i pagamenti intermedi.
Indice
Identificazione precisa delle parti
All’interno del testo occorre individuare con certezza i contraenti. Il committente deve essere descritto con nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale e indirizzo di residenza. Se si tratta di una società, andranno indicati la denominazione sociale, la sede legale, il numero di iscrizione al registro imprese e il nome del rappresentante che firma, specificando il titolo in base al quale agisce. Analoga completezza è richiesta per l’impresa edile o per l’artigiano: si menzioneranno ragione sociale, partita IVA, recapiti professionali e eventuale numero di iscrizione alla Cassa Edile. L’esattezza anagrafica non è un formalismo ma una condizione essenziale perché in caso di contenzioso il giudice possa individuare senza ambiguità il soggetto obbligato.
Descrizione dettagliata dell’opera
La parte centrale della scrittura privata riguarda il lavoro da compiere. È opportuno collocare la descrizione in un paragrafo continuativo in cui si specificano i locali oggetto di intervento, le dimensioni dei manufatti da realizzare, le tecniche da impiegare e la qualità dei materiali. Se esiste un disegno tecnico, un planimetria o un capitolato, questi elaborati vanno menzionati nel testo e allegati con numero progressivo di pagine, siglati in calce dalle parti stesse. Il vantaggio di integrare gli allegati è duplice: da un lato si evitano fraintendimenti su ciò che l’impresa deve effettivamente consegnare, dall’altro si crea un binomio contratto‑allegato che potrà essere valutato univocamente in sede giudiziaria. La chiarezza nella descrizione dell’opera si traduce in una maggiore facilità nel valutare la corretta esecuzione e nell’eventuale richiesta di garanzia.
Durata dei lavori e penali per ritardo
Nel documento va indicata la data di inizio dei lavori oppure il termine entro cui l’impresa dovrà aprire il cantiere. Ugualmente essenziale è la previsione di una data di consegna finale. La giurisprudenza ammette una tolleranza minima, tuttavia in assenza di un termine scritto sarà arduo dimostrare inadempimento. Molti committenti scelgono di prevedere una penale giornaliera a carico dell’impresa per ogni giorno di ritardo non giustificato da cause di forza maggiore. La scrittura privata deve esplicitare l’ammontare della penale, la modalità di calcolo e l’eventuale tetto massimo. È opportuno chiarire anche come si valutano gli eventi esterni che sospendono il cantiere, ad esempio condizioni metereologiche avverse o mancanza di approvvigionamento. Precisi riferimenti alle comunicazioni scritte che dovranno accompagnare la sospensione garantiscono trasparenza a entrambe le parti.
Prezzo e modalità di pagamento
La sezione economica riporta il prezzo complessivo pattuito in cifre e in lettere per evitare equivoci, nonché l’eventuale scomposizione in fasi con relativi acconti. Se il pagamento è vincolato al raggiungimento di stati di avanzamento, la scrittura deve collegare ogni tranche a una porzione di lavoro concretamente verificabile. Diverso è il caso di un acconto a titolo di caparra confirmatoria: in tal situazione occorre dichiarare che la somma versata costituisce caparra ai sensi dell’articolo 1385 del Codice civile, regolando le conseguenze di un’eventuale inadempienza. Quando l’impresa opera in regime di reverse charge o di scissione dei pagamenti, la scrittura farà riferimento all’applicazione dell’IVA secondo normativa vigente, rinviando al documento fiscale che l’impresa emetterà. Le parti dovranno inoltre definire i metodi di pagamento ammessi, dal bonifico tracciato alle eventuali cambiali, e i termini entro cui ciascuna fattura dovrà essere saldata.
Garanzie e responsabilità
La corretta posa dei materiali e il rispetto delle norme tecniche sono coperti dalla responsabilità decennale dell’appaltatore per i vizi gravi e occulti dell’opera, come stabilito dall’articolo 1669 del Codice civile. Nella scrittura privata è utile ribadire il riferimento a tale norma, indicare un contatto dedicato per le segnalazioni di difetti e stabilire le modalità di intervento in garanzia, comprese le tempistiche di risposta dell’impresa. Se l’impresa dispone di una polizza di responsabilità civile verso terzi o di una polizza CAR, la scrittura può citarne l’esistenza e allegare una copia del certificato, offrendo al committente ulteriore tutela. Nel documento si può anche prevedere che l’impresa rilasci un certificato di conformità alle normative vigenti, soprattutto per impianti elettrici o idraulici, menzionando i riferimenti agli standard CEI o UNI applicabili e l’obbligo di consegnare eventuale dichiarazione di rispondenza.
Clausole di risoluzione e mediazione delle controversie
Nessuna scrittura è completa senza un paragrafo dedicato alla gestione delle controversie. Il primo strumento è la diffida ad adempiere prevista dall’articolo 1454 del Codice civile, che consente alla parte non inadempiente di intimare l’altra a eseguire entro un termine essenziale, pena la risoluzione di diritto. È buona prassi inserire nel contratto l’obbligo di tentare la mediazione presso un organismo iscritto al Ministero della Giustizia prima di ricorrere al tribunale, in linea con le previsioni del decreto legislativo 28/2010. Così facendo si offre una via extragiudiziale rapida e meno onerosa. La scrittura deve indicare il foro competente in caso di azione giudiziaria e, se l’impresa e il committente hanno sedi in province diverse, occorre scegliere in anticipo quale tribunale sarà competente, così da anticipare eventuali conflitti di competenza.
Registrazione e imposta di bollo
La scrittura privata, se contenente solo prestazioni di fare e non trasferimenti di immobili, non è soggetta a registrazione obbligatoria. Tuttavia, la registrazione volontaria presso l’Agenzia delle Entrate attribuisce data certa opponibile ai terzi e diventa obbligatoria soltanto in caso d’uso, cioè se il documento viene depositato in sede giudiziaria o presso una pubblica amministrazione. Il costo fisso di registrazione ammonta a duecento euro, salvo eventuali imposte proporzionali se il contratto prevede versamenti soggetti a tassazione specifica. Il bollo è invece dovuto nella misura di sedici euro ogni quattro facciate da cento righe, salvo che la scrittura sia redatta su carta intestata di un professionista già assoggettata al contributo unificato. Includere nella guida i riferimenti alle soglie attuali aiuta i contraenti a programmare eventuali spese accessorie.
